潮新闻消息，上周，潮新闻写了《实惨！700多万买的房子挂牌638万卖，“破发”！》一文，读者小柳发评论说：“我去年买未来科技城的二手房想抄底，结果一年时间就亏了100万。”
2022年初买了二手房以为“抄底”未来科技城
小柳家住闲林，前几年眼见未来科技城房价涨得厉害，却错过了那一波行情，一直有点后悔。
2021年下半年，杭州二手房市场开始走下坡路，未来科技城板块的房价也不可避免地受到冲击。到了2022年，小柳认为抄底的时机到了：“我感觉跌了半年，可能要到底了，房贷利率都开始下降了，觉得可以下手了吧。”
小柳看了一圈房后，选择了温莎郡。她觉得这小区距离菜鸟总部近，之后出租不用愁。小柳说：“这套房子我是看着房东一路降价30万元，觉得跌到位了才出手的。”
2022年初，刚过完年，小柳签约买下了这套房子，面积85㎡，房屋总价320万元，税费28万元，总共投入348万元。“我们是贷款110万，利率5.7%，当时算低了，之前二套要6%。” 买完房后，她立刻简单装修一番，租了出去，月租金3900元。
一切都很顺利，小柳沉浸在买完房子的喜悦中。
“抄底”抄在了半山腰
一年多跌了100万元
可好景不长，买房后两个月，小柳就发现，“这房价还在降。去年4月份在朋友圈里看到中介发了一套小区同户型85㎡房源，挂牌价才305万元。”
之后房价一直走下坡路，最近小柳发现，小区同户型挂牌最低的房源仅245万元，其余不少房源挂牌价也都在250万~280万之间。“我也跟中介咨询过，他们说我的这套房子想短期成交的话，建议我挂240~250万。”小柳不敢相信，短短一年半时间，账面资产少了100万元。而且房贷利率也下调，现在二套房利率不到5%。
虽然小柳不愿意接受，但也不能改变这个事实。“还能怎么办呢？只能一边出租，一边等‘解套’吧。”
“这两年房子价格一直在降，今年以来降价更明显。”未来科技城一家中介门店经纪人小朱告诉潮新闻记者，“温莎郡年初时候85㎡的房源成交价还有270万左右，现在成交230~240万元。而且成交量很低，一个月顶多成交一两套，少的时候可能一个月都没有成交。”
凤玺云著挂牌截图
小朱说，不止温莎郡，周边新湖菲林，新湖果岭、青枫墅园等楼盘都是这样的情况。就算是去年新交付的“红盘”凤玺云著，也在“破发”的边缘。凤玺云著新房精装限价2.9万元/㎡，曾经4次开盘，每次综合中签率均低于10%。今年6月该楼盘成交了一套二手房，面积129㎡，最终成交单价仅28563元，总价370万元。
小朱还说，未来科技城“三兄弟”之一的未来悦，去年上半年还有房源成交单价超6万元，近期正常楼层成交单价在5万元左右。
潮新闻记者点评：
2021年6月10日，时任中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清说：“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价。”
经历了一轮大涨的房地产行业，最近两年来始终处于下行周期，预期不振。杭州新房限价，买新房相对安全，但前两年买了二手房的，无疑站在了高位。对于刚需购房者而言，买二手房是自住，账面财富的亏损尽管会影响心情，但自住往往是长期的，总是能穿越周期。而投资二手房的确要谨慎，如同股票一样，很容易抄底抄在半山腰。
延伸阅读
跌到“买房送黄金”的杭州楼市，与阿里裁员有多大关系？
杭州楼市开始花式内卷。6月8日，据界面新闻报道，临安区的华发荟天府卖房送黄金，最新一个批次的房源，119平米的房子返黄金1000克，按最新金价，大约能返现45万元。该区其他楼盘也在卷，有的送装修、送车位、送手机、送物业费。
虽说临平区离杭州主城区有相当的距离，但是杭州的房子这么不好卖了吗？此前网传阿里巴巴大幅裁员、阿里附近“核心楼盘跳水价甩卖”，引发了社会对互联网大厂裁员的再次关注，以及对杭州楼市会否跳水的猜测。
尽管阿里巴巴否认了网帖中的裁员比例，并称2023年需要新招1.5万人，但也承认存在“正常的组织和人员优化”。根据阿里财报，2021年底阿里集团员工数量为25.9万人，到了2023年3月31日，员工数量减少至23.5万人，净减员近10%。
那些从阿里“毕业”的人，真的冲击到了杭州楼市吗？
6月初，《财经十一人》在阿里巴巴总部所在的余杭区实地跑盘了解到，这里的房价近两年明显下跌，有些小区距2021年的高点已接近“腰斩”。2023年初短暂的“小阳春”之后，二手房成交价和成交量又继续下滑，不少小区的跌幅达到了前段时间涨幅的两倍，有的甚至跌至一手房开盘价以下。
但是，多位房产中介和阿里员工表示，阿里裁员并不是杭州楼市量价齐跌的主要原因，而且被裁员工的近况也没有网络炒作的那么惨。但是，也有观点认为，大厂裁员的对楼市的影响要在后半年显现。
虽然目前情势不乐观，但是资深的房产中介对“一时得失”看得很淡。在阿里巴巴总部周边的一名德佑中介表示，在大厂旁边做生意，对未来仍然具有信心。“比如现在阿里拆分成六大业务板块，逐个上市，上市时就会有一批人财富自由，就会买房，拉动那些改善型住房、高品质的小区。对大众市场影响不大。”
“未科三兄弟”之一的阳光城未来悦 摄影：杨立赟
最坏的情况还未出现
近日，在阿里巴巴总部所在的余杭区，《财经十一人》走访了未来科技城的核心楼盘——号称“未科三兄弟”的阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来，在爱橙街上一字排开。
阳光城未来悦的保安表示，最近这几天没什么人进出小区看房。在这个小区外，一条街上共有五家中介，其中三家紧挨着。记者以购房者身份咨询时，我爱我家的一名中介表示，这一片房价确实在下跌，“2021年这个小区单价7万元到8万元，现在只有四五万。”他坦言，很多人在观望，不敢出手，想等房价继续跌。
记者查阅到，阳光城未来悦在2018年首次开盘均价为3万元/平方米，到了2021年，曾有125平的房子最高成交总价达到1050万元，成交单价高达8.4万元/平方米，比买入价高出两倍，是当时的最高纪录。
目前，该小区在链家网上单价最低的是一套低楼层房源，总价350万元，单价3.9万元/平方米。小区房源当前的挂牌均价大约为5万元/平方米。
上述中介介绍，阳光城未来悦通常有100套挂牌，现在，挂牌房源没有变多，但是成交量变少了。“2月、3月成交量还在往上走，4月、5月往下降了，5月我们店只成交了一套。”他说。
在阿里巴巴西溪园区——也就是传统意义上的阿里总部——步行距离10分钟距离的富力西溪悦居，房价也在持续下跌。该小区附近一家德佑的中介称，平台上有一套89平米的刚需房已经挂牌两年，从最初的500多万元，逐步降价到现在的385万元。他感觉，周边的成交量也在变少，现在，他的业绩从一个月签两三套，变成了两个月签一套。
张洪 （化名） 在杭州干了十三年的房屋中介，他坦言，“阿里辟谣说没裁员我是不信的”，因为感觉今年前四个月阿里周边的房价较为平稳，从5月开始，特别是阿里裁员消息传出，又开始下跌。但这次裁员的影响可能在6月下旬会比较明显。二手房市场下跌不会突然到底，而是一个过程。张洪比较悲观，他认为目前的房价还没到底，今年都不会太好。
针对阿里裁员，房价下跌，市场上有很多传言，如阿里百万年薪中层断供，卖楼回血等。
但前述德佑中介认为，并没有那么夸张，放出来的房子确实变多了，有些人被裁了就打算卖房回老家，但新挂盘的房主普遍不会一下子放出跳水价，而是都按目前的平均价格挂牌。
迄今为止，他还没有接触到断供的案例。“阿里员工赚钱能力很强，有个客户在阿里妈妈 （阿里集团的大数据营销平台） ，收入非常高，第一年买房贷款70%，第二年就把贷款还完了。”
建平 （化名） 是一位阿里巴巴的前员工，于2022年底被裁。他告诉《财经十一人》，自己背着未来科技城 （阿里总部所在地） 的房贷和其他城市的房贷，每月要还款约4万元。
离开阿里后，他又入职了一家新公司，2023年3月再度被裁，目前处于待业状态。
“去年找工作还行，现在不太好找。”他认为，虽然被裁员后找一份稳定的工作挺艰难，但是存款再顶个两年没啥问题。他的妻子从事电商行业，“收入还不错”，也能为房贷出一份力。
当然，不管是不是阿里，各个行业的公司裁员都会造成部分交易落空。2022年，张洪同事的客户下定余杭区翡翠城的一套房子，交了30万定金，却被裁员，之后客户就算赔了定金，也要放弃购房。张洪替他暗自庆幸：“幸亏没买，去年那套房子650万，今年560万。”
多名在杭州阿里巴巴和北京腾讯总部周边的中介表示，互联网产业是当地房价的核心动力，但是裁员对房价的影响没那么快，而且5月并非第一次裁员，去年开始就陆续发生。
前述我爱我家中介也认为，杭州楼市量价齐跌主要原因并不是阿里裁员，而是从去年开始持续的大盘下跌。
据《钱江晚报》报道，2022年杭州二手房 （不含临安） 成交量为5.4万套，创下6年来新低，相比2021年下跌约33%，相比同样是下行市场的2018年也下跌了25%。2022年杭州市区 （含富阳、临安） 新房成交接近11万套，同样是近6年来最低，同比2021年下降43%。2022年杭州同一小区二手房成交价相比去年，均有10%-30%左右的降幅。
根据杭州贝壳研究院数据，2022年杭州二手房市场约有68%的业主对挂牌房源调价，其中91%的业主选择下调价格。全市二手住宅成交均价从1月起呈波动式下滑，在12月达到全年住宅网签均价最低点。
虽然今年小阳春杭州楼市有反弹，但也是疫情叠加春节被压抑的需求释放。这波刚需购买力得到满足后，楼市的萎靡之态也再次显现。
中指研究院数据显示，最近几个月杭州二手房市场成交规模继续回落，价格跌幅扩大。2月至3月，杭州市区二手房成交套数从5500套升至8100套，4月开始下跌至7500套左右，5月持续下跌，仅成交约4800套。
价格方面，杭州二手住宅价格在2月至4月同比略有上升，而环比逐月下跌，意味着比2022年的情况好，但是“小阳春”之后一直处于下滑趋势。5月二手房价格环比下跌0.23%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌0.54%。
阳光城未来悦小区外，一排房屋中介 摄影：杨立赟
